发布日期：2024-12-21 23:30 点击次数：71
欧美图片不断高潮的住房本钱正成为好意思国居住进攻、教育不对等、种族和代际财富差距、中产阶级萎缩等问题的遑急影响要素。康纳·多尔蒂（Conor Dougherty）是《纽约时报》驻旧金山的经济和住房记者，他以硅谷所在地旧金山湾区为样本，从西海岸的中心记录了好意思国的住房危机偷拍 自拍，写下《金门：好意思国住房之战》一书。
书中跟踪了为捍卫居住权而努力斗争的东说念主们，包括立法者、田户、开拓商、工薪家庭、社会行动家等，呈现了不同态度的东说念主们试图解脱危机的努力，也揭示出那些鼓励住房市集的深层力量和几十年的历史、经济力量的博弈，为看待和管制住房问题提供了详实的参考。
在多方角力的住房之战中，一边是鼓励改善住房条目的工夫精英、升值型投资者，另一边是因此房钱高潮而靠近罢了的中低收入群众；一边是可包袱住房的严重短缺，一边是房主为保护房产价值反对住房开拓。书中展现了其中的复杂性和两难窘境，以及立法和公众公论怎么塑造城市相貌。
本文摘编自《金门：好意思国住房之战》第四章，经出书社授权刊发，小标题为摘编者所起，较原文有删减，注视宥恕书。
原文作家 | [好意思] 康纳·多尔蒂
战后好意思国中产梦：
领有寂寥房屋
住房怎么从中产阶级敷裕的符号转形成为不对等的引擎？为什么1950年代所促成的以联邦补贴和取之不尽的高速公路为基础、在芜乱的社区中纳入低价郊区住房的决定，就还是埋下了自我消释的种子？善意的重建议程怎么形成了撤销黑东说念主社区的种族主义盘算推算？为什么鼓励加州成为全好意思最不菲州的1970年代经济增长反弹，并非贪心，而是尽心筹划的盘算推算？
在你蚁集这一切之前，必须先回到1945年9月2日，也即是二战结束的那一天。那时的好意思国，刚刚经历了抓续十五年的陌生、构兵和物资配给，靠近比脚下更为严重的住房短缺。
房屋建筑商在大陌生期间基本齐住手了配置，在构兵期间，他们的主要增长界限是加州等地谨防中心的临时性住房。不同的家庭挤在一齐住。东说念主们以致住在莳植温室和鸡舍里。残旧的有轨电车被看成住房出售。奥马哈市有东说念主发布了一个大雪柜的告白，并指出东说念主不错睡在内部。
纽约的一双新婚配偶在百货公司的橱窗里住了两天，借此将他们正在找租借公寓广而告之。寝室、轮班就寝、改建的车库、露营者的街说念、住东说念主的汽车：住房短缺的扫数记号齐在此处呈现。先是告别构兵的婴儿潮，继之以接待重返和平的婴儿潮，婴儿数目的激增给住房短缺状态火上浇油。
1947年，也即是构兵结束两年后，被众人称为“帕特”的旧金平地区放哨官埃德蒙·G.布朗（Edmund G. Brown）受托付撰写了一份对于该市居住景色的答复。该答复说起市集街南区出租屋中的老鼠，以及唐东说念主街家庭挤在“昏黑格子间”中的现象。在隔壁的北滩，一个病恹恹的七口之家住在湿气拥挤的租借公寓里，内部搭接的电线看上去注定将成为昔日悲催性失火的根源。
住房问题频繁并不属于所在放哨官的老实之事，但帕特·布朗对旧金山东说念主在这般条目中居住，而穷人窟的房主却从中收货颇丰感到大怒。他安排作当事人说念主员开展访问，背后的逻辑是“住房条目差等同于不法率高”。
当旧金山照旧一个共和党城镇时，布朗就还是是又名共和党东说念主了。但面对如斯多的祸害，右翼依然信守目田市集原则，这让他凉了半截，是以他在大陌生期间改动了我方的党派。布朗合计，当私东说念主市集无法提供匡助时，政府有作事为东说念主们提供匡助。
在完成旧金山住房接洽后不久，他资料跋涉到位于萨克拉门托（Sacramento）的州议会大厦，敦促立法机构投票解救一项新的众人住房法案，从而对子邦众人住房盘算推算提供补充。众人住房盘算推算资金还是用光，况且还是为重新授权恭候了两年。
加州的共和党立法机关投了反对票，在听证会上，立法者指天画地，对使用众人资金管制旧金山住房问题的想法默示不屑。布朗将失败归罪于与政事产生瓜葛的房主，第二天他给我方也曾在其眼前作证的立法委员会主席写了一封大怒的信件，信中称听证会是“可耻的”，并指出若是他们我方所在地区也如旧金山一般拥挤，农村地区的州磋商员可能就会对财政紧缩抓有不同看法了。
随后，他不断高声命令州政府和联邦政府资助新建住房以匡助缓解短缺，并扩大向那些无力包袱的东说念主提供住房补贴的范围。“咱们不允许出售劣质和存在劣势的肉类，因为咱们知说念这对社区是危机的，”布朗在给《旧金山高歌通信》（San Francisco Call Bulletin）裁剪的一封信中写说念，“住房亦然如斯。穷人窟对社区的健康无益，必须摒除。达到这一目的唯独可能的路线是政府的调停和协助”。
另一个器用是重建，或称“穷人窟算帐”。在全好意思范围内，不断恶化的城市住房条目促使一些州成立了新的重建机构，这些机构不错动用征用权与私东说念主开拓商合营排除和重建旧社区。加州奴才纽约州，于1945年缔结了州重建盘算推算，四年后国和会过了《1949年住房公法》（Housing Act of 1949），提供联邦资金以启动新的更新盘算推算，并加快和缓助还是实施的盘算推算。
在旧金山，重建作事是由一些具有越过想想的盘算推算师和建筑师鼓励的，他们对帕特·布朗在其答复中记录的拥挤和不安全的住房感到畏缩。他们将新的配置盘算推算视为欺诈政府职权解脱不负作事的穷人窟房主，并解脱还是落后的小范围城市地块体系的一种形势，他们合计恰是小地块导致了过度拥挤。许多东说念主设想重建城市中枢，填入高品性的新住房，这些住房将涵盖不同收入水平并促进种族的交融。
联系词，与此同期，好意思国初始修建战后郊区。战后，跟着退伍士兵返乡和婴儿出身加快，好意思国政府和工业的方针偷拍 自拍，从击败异邦敌手转向培育数目广阔的中产阶级，而“中产阶级”是以过上单户寂寥屋的糊口加以界说的。联邦政府命令私东说念主建筑商建造500万套新址，另外还消耗数十亿好意思元修建高速公路、基础设施以及为退伍军东说念主提供住房贷款。
对于好意思国事一个“产权社会”的说法有许多传奇，而对于保管这些传奇，有一种政事是其遑急组成部分。这种政事将帕特·布朗要求建造众人住房以缓解拥挤的要求视为一种贪心，却把联邦政府促进单户寂寥屋的销售视为施展作用的目田市集力量。联邦盘算推算也解救建造租借公寓，但领有一所我方的寂寥屋的设想在好意思国东说念主心中树大根深。租房者被视为失败者，购房者对带小院的独栋寂寥屋（detached houses）的偏疼植根于比这个国度还要迂腐的旷野不雅念。排屋和住房合营社（cooperatives，产权公寓的前身）等紧凑型建筑注定只可占市集的小部分份额。
这成为房屋建筑商的好日子。除了需求自己激增，联邦政府还礼聘了房地产行业的不雅点，即大陌生期间联邦住房管制局（Federal Housing Administration，FHA）制定的贷款保障盘算推算应不断为私东说念主住房市集提供豪放的解救，允许更多的东说念主有经历得回典质贷款，并为单户寂寥屋创造一个更为精深的市集。
建筑商在1944年开工建造了114000套房屋。而到1950年，开工建造的房屋数目达到170万套。新建筑的激增改动了好意思国的房地产业，原来由只同期开拓一两个样子的微型房屋建筑商组成的行业，动荡为由少许大型区域性建筑商主导的产业。这些大建筑商不断挤压和精简经由，直到户外施工这样杂沓无序的界限也成了可与通用汽车安装线相失色的紧凑工业经由。
莱维特父子公司（Levitt & Sons）号称典范。这是一家位于纽约州的房屋建筑商，由威廉·莱维特（William Levitt）和他的兄弟阿尔弗雷德（Alfred）筹划。莱维特兄弟是最早应用预制墙和屋顶的东说念主，这些预制的墙和屋顶界说了大范围相似造型住宅。
跟着期间的推移，兄弟俩将房屋建造过程缩减为27个设施，其中，承担单项任务、工夫不熟悉，以及未加入工会组织的工东说念主只认真粉刷、铺瓷砖或捶打。他们还对我方的公司进行了纵向整合，这样就自行掌控了混凝土和木柴的分娩。
尽管自视骄矜的文化东说念主对千人一面的社区颇有微词，但莱维特和其他房屋建筑商所始创的工夫号称信得过翻新的亮灯时刻（lightbulb moment），使住房价钱大幅裁减，让好意思国东说念主过上更好的糊口。莱维特公司每天分娩几十套新寂寥屋，并以与房钱特殊的月供额度出售它们。
第一个莱维特小镇（Levittown）开拓样子位于纽约市外约莫48公里处，这17400栋寂寥屋按今天的表率来看特殊朴素——双卧室的科德角式，安装有白色金属橱柜，有一个未经装修的阁楼，面积只消约74平方米——售价约为8000好意思元，折合为2019年的9万好意思元。
跟着低密度郊区在每个城市的角落出现，领有宽绰空间能闲适物资享受的低本钱寂寥屋成为越过的独到符号，亦然好意思国形势也曾告捷的明证。与宇宙其他所在比拟，好意思国的寂寥屋很大，尽是当代产物和最先进的电器，屋子里堆着包装食物和消费品，比如冻麦片、奥利奥饼干、夏威夷潘趣酒、特百惠、包装速食米饭、熟食快餐、培乐多彩泥、飞盘和芭比娃娃。
1959年，时任好意思国副总统的理查德·尼克松在参不雅莫斯科的一场好意思国展览时，向苏联训导东说念主赫鲁晓夫强调了一栋六卧室牧场式寂寥屋的模子。《时期周刊》的一篇报说念写说念，“尼克松有意告诉赫鲁晓夫，这所屋子绝对在好意思国工薪阶级家庭的包袱范围内。”
假定这些家庭是白东说念主。住宅地块周围有一堵无形的墙，以毫无东说念主性的种族契约的形式耸峙着。在这份种族契约之中，遏制有色东说念主种成为业主的轨则，与典型房主协会所要求的普宽泛通的规则一比肩出，比如保管自家院落好意思不雅，以及不要在屋顶摈弃告白牌。
最遑急的是，红线规则禁令之下，即使是敷裕家庭也无法得回贷款以购买黑东说念主居住区或搀混居住区中的房屋。进攻并不是由战后郊区创造的，但战后郊区却导致了进攻的扩大化和工业化，并把像莱维特小镇这样的住宅地块形成了政府招供的种族进攻：联邦政府向银行和典质贷款牙东说念主提供的典质担保以纯白东说念主居住区为前提条目；东说念主们无法为购置搀杂种族居住区的住房央求得回由FHA解救的贷款。
“若是咱们把一栋寂寥屋卖给一户黑东说念主家庭，那么90%到95%的白东说念主客户齐将不会在这个社区买房，”威廉·莱维特在1954年承袭《星期六晚邮报》采访时说，“那是他们的气派，而不是咱们的气派。这不是咱们创造的，咱们也无法管制它。看成一家公司，咱们的态度很通俗：咱们不错管制住房问题，也不错尝试管制种族问题，但无力将两者趋附起来。”
郊区的发展办法很显然，但好意思国正在开展着一项无东说念主可撼动的建造盘算推算，而加利福尼亚则是全好意思国风光的集大成者。加州在二战后的增长，恰是新的大范围外侨的更为深广的延迟。自1950年代初初始，就有东说念主将这种局面称为“扩张”（sprawl）。
经久以来，四处邀约新东说念主加入一直是加州经济的营业糊口形势。到1945年，该州依此行事已抓续一个多世纪了。不管是使用小册子、播送、流行音乐照旧电影，它简直老是礼聘通用的宣传形势倾销——无外乎晴天气和包袱得起的寂寥屋，以及院里的植物明媚蓊郁。
构兵年代创造了工业基础，有助于为基于工夫的昔日经济创造条目，跟着被压抑的住房需求在战后初始得到闲适，加州东说念主口激增，从1940年的690万加多到1950年的1060万和1960年的1570万。“郊区的寂寥屋齐是用相通的形势建造的。”D.J.沃尔迪（D.J. Waldie）在《圣洁之地》（Holy Land）中写说念。这是一册评释了他在洛杉矶县南部莱克伍德的成长的回忆录。“从1950年到1952年，每天多达100栋住房开工，每周突出500栋。莫得两幅建筑的平面图是相邻的，莫得任何邻居住房的暗影能投射到街对面去。”
帕特·布朗回到了萨克拉门托。他离开了旧金平地区放哨官的职位，成为加州总放哨长，在凭借“增长、增长、增长”的盘算推算抓续参与竞选之后，他终于在1958年当选为加州第32任州长。布朗号称又名无缺的助推者。他是在七年齿的扮演中得到“帕特”这个花名的，在扮演中他温雅充足地实施憨厚安排的任务，以“给我目田或给我物化！”为标语出售目田债券（Liberty Bonds）。同学们给他起了个花名叫帕特里克·亨利·布朗，这个见笑让他们终身铭刻。刻下，帕特将加州倾销为好意思国最遑急的眩惑新东说念主之州。
但是，增长从来齐不是加州东说念主普遍认同的倡导。重返淘金热时期，你很容易就约略发现显然的反增长豪情。帕特·布朗在1958年竞选州万古，还是有特殊多的东说念主合计新外侨正在遏制他们敷裕的糊口。经久以来，加州的态度一直是一边试图保护这种糊口，一边倾销它。交通过于拥挤。基础设施真实零落。真贵的开敞空间消弭殆尽。
布朗则抓相背气派，他将东说念主口增长视为契机均等茁壮的催化剂。他将“问题”重新贴上“挑战”的标签，并发布告白称该州“资源丰富，可供扫数东说念主共享”。这是诉诸加州的自重感。此外，他还投诚加州的经济增长和选举东说念主票的成倍加多，正使其成为全好意思的当先州。若是不迎合新的奴才者，就无法训导任何事。
1970年代：
通货彭胀推高房价
杰里·布朗（编者注：帕特·布朗的犬子，1974年当选加州州长）的糊口就像他所宣扬的那样，乘坐商务舱飘舞，不去住州主座邸，而是睡在萨克拉门托一间租借公寓地板上摆放的床垫上。固然他追求一种包容各方的议程，比如使州政府雇员种种化，提倡一项反对贷款懊恼的法律，并不断挑剔环境，但民主党东说念主对他吝惜的预算以及他对社司帐划有用性的怀疑感到无限的稀少。对某些东说念主来说，他成了加州的符号。在加州，看起来目田的东说念主们还是对需要插足财富和行动去管制的紧要社会问题提不起好奇了，他们转而关注通俗并具有符号预料的事情，举例在地球日算帐垃圾。
“像大多数好意思国西部东说念主一样，加州东说念主强项地解救崭新的空气、开敞的空间、对等以及体面的住房，坚决反对烟雾、恶浊的溪流、通货彭胀和圣巴巴拉的多数石油泄露，”亚瑟·布劳斯坦（Arthur Blaustein）在1977年《哈泼斯杂志》的一篇著作中写说念，“但除此以外，容或也在消退。在文化炒作的表象背后，新的西方政事本体上沦为了旧日自利的自私主义，并莫得为矫正社会、经济和政事不对等付出努力，而只是为选民提供了笼罩在热烈的个东说念主主义或深入的禁欲主义外套下的含混不清的精神向娴雅动性。‘新行动主义’（new activism）是一种积极投向被迫状态的心态，这种心态拒绝承担哪怕是最幽微的个东说念主未便，以代表咱们社会中祸害最深的东说念主说念出苦情。”
最遑急的是，塑造了杰里·布朗州长第一任期特征的事件——它将永远改动好意思国，改动房地产市集，并成为加州历史上最具遏制性的力量——即是通货彭胀。1970年代初，在石油输出洋组织削减了石油产量并晓谕因好意思国在赎罪日构兵中解救以色列而对其实施禁运后，好意思国消费品价钱飙升，并抓续十年高潮，有的年份高潮幅度以致突出10%。这本应是在发展中国度才可能发生的事件，民风于简略的好意思国东说念主绝对莫得准备。
果然会有这样一天，他们去超市，发现我方买不起一周前买的主食了。此外，他们会发现我方的电费高潮了20%。每年年底，东说念主们齐悲悼我方的加薪无法跟上糊口本钱的高潮——频繁果真如斯，而像为孩子读大学存些许钱这样的经久储蓄盘算推算则被透澈画上了问号。整整十年，每位总统齐在挑剔通货彭胀。整整十年，莫得一个东说念主约略管制通货彭胀问题。
当历史学家追忆“大通胀”时，他们将其标记为好意思国东说念主初始对其训导东说念主失去信心的时刻——越南构兵和水门事件不著生效——亦然经济初始变得愈加不吉和愈加不对等的时刻。彼时彼刻，工会会员东说念主数正在以目田落体之势下降。彼时彼刻，中产阶级的工场作事岗亭初始被抹除，首席实施官的薪酬初始举高到现今这种衣冠土枭的水平。
1970年代受东说念主瞩目的另一个原因在于：这亦然住宅房地产动荡为追究金融投资的时刻。约莫在1970年之前，房价的高潮速率齐莫得突出股市，好意思国东说念主仍然只是把房屋视为居住之所。他们天然莫得设计过在屋子上亏钱，但当他们计划出售房屋能得到些许钱时，他们视之为储存的钱，而非成倍加多的钱。
这种景色在1970年代初期初始发生变化，那时房屋价钱与其他扫数东西的价钱一样飙升。对年青配偶而言，这简直是消释性的。他们但愿约略把被通货彭胀侵蚀得所剩无几的薪水积蓄起来，以支付第一套屋子的首付。联系词，对于还是领有房屋的东说念主来说，薪资购买力的下降，被所领有的房产如同热点股票一样猛涨的事实所对消。这就为反对在住家隔壁开拓的广阔原理加多了强劲的经济动机。
自有住房不仅瞬息变得特殊故意可图，而且还不错看成对其他方面价钱高潮的金融对冲，因为大多数房主齐有固定利率的典质贷款，每月还款额度永远不变。此外，与租房者不同的是，他们还不错从联邦税单中扣除典质贷款利息和房地产税。
到1970年代末，跟着房产在好意思国度庭财富中所占的份额越来越大，郊区城市越来越斗胆地通过了增长暂停策略以减速新开拓的纪律，通过了地面块区画条例以保证谁买到了正在建造的少许住房谁就会赢利。在1977年一篇对于增长限度的论文中，时任南加州大学法学教育的罗伯特·埃里克森（Robert Ellickson）将郊区房主描画为“渔利的把持定约”（a profit-making cartel）。
他进一步警戒说，在郊区领有地皮扫数权的家庭数目少且同质化，恰是詹姆斯·麦迪逊（James Madison）在《联邦党东说念主文集》中一直警戒的那种非民主的“小政府”：“社会越小，组成它的政党和利益群体可能就越零落种种性；政党和利益群体越零落种种性，并吞政党的多数席位就越多；组成多数群体的个体数越少，他们所隐蔽的范围越小，就越容易协统一实施他们的压制盘算推算。”
威廉·费舍尔（William Fischel）称他们为“房主选民”（homevoters）。费舍尔是一位经济学家，他在1970年代和1980年代发展出一种郊区行动表面，终末将其定名为“房主选民假说”。
这个表面是这样的：住房是一种作死马医的投资。你不成像对待股票一样将投资散播化，也不成为价值下落购买保障。若是房屋被毁，东说念主们不错拿回他们的钱，因为不错购买失火保障、激流保障和地震保障。但是房主不成为最悲悼的事情购买保障——若是居住区变得很灾祸，他们就会被困在没东说念主沉着买的屋子里。
于是就初始了恶性轮回，房价高潮得越多，东说念主们买房就越勤劳，新址主对其投资加以保护的能源就越大，房价高潮得就越多，勤苦买房的东说念主就越多。如斯月盈则亏。字据谷歌针对古册本开展的分析，在1970年代，“房价”从一个甚少使用的词形成了特殊常见的词汇，它的使用频率是“股票价钱”的数倍。这十年里，“排他性区画”（exclusionary zoning）和“增长管制”（growth management）这两个词从荒芜形成了常见。不久之后，“NIMBY”（邻避主义）也步入此列。
本文选自《金门：好意思国住房之战》，已得回出书社授权刊发。原文作家：[好意思] 康纳·多尔蒂；摘编：荷花；裁剪：王菡；导语校对：穆祥桐。未经新京报书面授权不得转载，接待转发至一又友圈。文末含《新京报·书评周刊》2023合订本告白。
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